AG尊龙凯时人生就是搏2016年9月8日，北京钓鱼台国宾馆，全联房地产商会、中国房地产报社主办的2016钓鱼台地产峰会暨中国房地产品牌价值排行榜活动隆重举行。有关行业协会领导、知名开发商、跨界合作商、互联网企业、金融投资机构高层共同出席并就行业发展问题进行主题演讲和对线日
工信部互动媒体产业联盟数字文化工作组组长、中国智能多媒体终端技术联盟秘书长包冉远洋集团经营管理中心副总经理段涛
钟彬：下午对话开始了，现在的时间差不多。这组的对话主题是地产与资本大并购与大分化，刚才我的演讲也提到了，从来没有一个时代地产很明显的趋势，这个大背景下，什么样的政策背景，我想首先请欧阳总，欧阳总是这个行业出了名的专家，从政策角度看我们这个背景，请您讲一讲。
欧阳捷：刚才我觉得秘书长还有侯老师还有刘老师已经把整个房地产大事已经讲了，这个要说也没什么太多的要说，但是讲一点跟他们不太一样的东西或者不太一样的理解。排名前列个我们看现在的全国的房地产形势到底是什么状态，大家都觉得好象说未来会不会发生泡沫，会不会有金融危机，其实我们看三四线城市的房价大概也就是五六千块钱，如果按照人均家庭收入房价比来看也就是6：0，有泡沫吗？没有。今年上半年二线%，有泡沫吗？没有。超过10的12个城市，加上一线城市和北京、深圳、上海周边的三四线城市，热点三四线城市也就是两三个，加起来全国热点城市就是20个，20多个城市可能存在泡沫，其他都没有。这就是大背景下，全国为什么实行一城一策，就20多个城市你把房价按住了，泡沫就没了。泡沫怎么来的，我们仔细看一下泡沫实际上是因为房价上涨速度是高于我们的人均收入水平的增长速度，我们看过上海，上海2006年到2014年九年间，除掉2009年4万亿的出来之后，其他的时间里面房价上涨速度平均跟我们的人均收入水平的平均增长速度基本是相当的，因此泡沫就没那么厉害。
去年和今年房价上涨速度非常快，超过30%，所以泡沫被加大了。所以我们觉得未来大的形势，今年下半年明年形势会是什么样，我们认为排名前列个大的市场上没有什么问题，第二个热点城市也会去调控。调控的目标是抑制房价的上涨。第四个抑制放假的快速上涨的手段是什么，就是我们想回答的第二个问题，就是人地钱的三者关系，人口向大城市流动，全世界大城市都是这样的，百万以上人口城市数量在增加的。第二人口的背后是资本的流动，我们曾经到安徽一个小山区里做公益活动，去了之后问那的小孩，你们长大以后上了高中、上了大学还会回来吗，我们在跟外国人在交流的时候外国人说不会，因此他们如果留在中等城市，留在大城市里面，他们的爷爷奶奶，爸爸妈妈砸锅卖铁都会帮他们。人和钱都在往大城市流动的时候，我们会发现我们的国策控制大城市边界，控制大城市人口规模，控制大城市人口供应，这是我们的国策，因此人和钱流了，土地和供应不增加，这就是热点城市。我们要解决这个矛盾只有从供给侧改革增加土地供有，我们所有政策条件对象在抑制需求，把人口疏解出去，把市场全拆掉，把人全部赶出去，这就是北京在做的。上海也在做，上海做什么？把人口的控制指标下达到整个区政府，每个区政府今年人口必须多少，不能增加，这是我们现在调控比较大的背景。
未来的市场结果就是土地越来越少，每个企业都想去抢地，抢不到地只能退出上海滩，在北京抢不到地就从北京走出去了，一线城市拿不了地，到二线，二线城市再抢不到地难道回到三四线城市去吗，可能不行，那就得转型了。秘书长可以带领我们大家去转型。所以未来这些热点城市地价还会继续高涨，地王还会继续出来，政府现在只能通过调控房价来抑制房价不要过渡增长。未来可能会加薪，加薪可能会带来房价的变化，这个有机会再说，谢谢大家。
钟彬：我想请杨总介绍一下，这样的背景下您怎么看行业分化和并购的趋势。杨尚平：房地产行业本身就是资金密集型的行业，资本属性是非常非常明显的，我们十几年以来还是以重资产的形式，所以我们一直到现在为止还是这样子的，从2014、2015年以来包括到现在，特别强调资本的属性，前面几位老师都讲到企业的并购，从2015年开始有很多并购的案例，包括央企也是资本的流动。所以我觉得其实房地产行业资本的属性是越来越显示出来，其实现在应该讲地产压力是很大的，刚才讲泡沫的问题，我觉得房地产泡沫可能还遥远，但土地的泡沫估计有点，我刚刚从南京回来，一个很好的消息，买地不用拍地了，摇号，较高限价也不是很高，尽管低于房价，所以应该讲房地产的资本属性确实是我们必须要考虑的，现在企业的并购是资本属性的显现，企业之间相互合作越来越多了，股权之间的合作分地操盘，现在应该讲这两年比往年任何时候都要多，现在合作也容易很多了，以前都是你死我活，现在无所谓，赚钱就行，都是一样的。我们看不一定要重买地盖房卖楼去赚钱，我们也可以从存量房产收购并购，再开发，提高租金水平AG尊龙凯时，提高项目估值，最后通过整卖也好，分开卖也好，来退出，也是体现资本的回报的方式。我们这几年从去年以来，我们在土地方面缺失有一些机会，今年参加了30、40次，从苏州、广州、上海、成都都没有拿到地，我们在香港8月初刚刚拿了一块地，也做了一个平衡，我们借的钱是香港借的钱为主，目前资产是在人民币市场为主，所以压力是蛮大的，做境内外人民币的流通也是对于我们来讲是一个资本的均衡。谢谢。钟彬：现在我请汪浩，你是财务出身的CEO，你自己怎么看我们今天的主题。汪浩：谢谢秘书长。我刚才听了何老师讲话我特别认可，因为刚才何老师讲的话提到了一个全世界各国经济在比烂这么一个词，现在开发商坐在一起争一块地的时候，你别拿了，今年你拿了四块地了，该我拿了，大家在一起说说。你想想如果全球几大经济体央行行长坐在一起他们在说什么，会说你不要再降息了，该我去了。大家想象全世界如果几个央行行长像我们一样坐在台上，大家说的不是房地产的价格，是说你今年发了多少钱了，你的利率降到负了，不能再降了，其实是一回事。今年全世界大家坐在一起，大家比的是谁，谁的经济增长虽烂，谁货币发的最多，谁的利润降的较低，其实情况是一样的。回过头来全世界如果所有央行行长讨论是这个线月份去参加国内的这几大银行的会议，所有的人讨论一个什么问题呢？大类资产配置，所有银行和保险在说，上半年股票债券都不好，配置在哪，说投房地产吧。所有的银行坐在一起说大类资产配置，我就配房地产，其实现在房地产公司并购，项目什么情况我们总说你不用跑的较快，你只要跑得比那两个人快就好，也许两年三年货币会下来，那你怎么办呢，你的资产规模较大，你就可以拿到较低的资金成本，最后兼并合并，最后线%。房地产有一天那个熊一定会过来，我不担心熊过来，我只要担心我并购以后拿到地以后，我进到前30就OK了，所以这是我看今天大并购的背景，其实就是国内机构讨论的话题，央行行长讨论的话题，你跑的快就OK。钟彬：请赵总您从您的角度来看看主题，关于行业的并购与分化的。赵兴林：先说一下分化，我觉得咱们国家的房地产经过近30年的低速发展，我觉得房地产的分化现象比较严重，我觉得有两个特点，排名前列就是在区域上我们发现一二线城市的房地产和三四线城市的房地产现在基本上是冰火两重天，三四线城市房地产转型，我们提出城镇化，我们认为是将来发达国家美国、日本的路线是一致的，不是城镇化和城市化而是城镇圈化。我们深圳周边有一个楼盘，原来卖的比较慢，进入今年以来卖到一套也没有，以至于现在新货量开发跟不上，所以说未来如果假设我们个人想投房地产，你再选一些中部或者西部小城市投，我觉得那是没有机会的，还是要向集中的环境投。真正三四线城市怎么去走，我们自己公司也在做这样的探索，我们发现我们公司今年是刚刚转型，就是说我们也在围绕着原来做单纯的地产也在向旅游、文化产业去转型。比如说现在在芜湖我们投了一个项目，原来单纯做一个地产项目，也是经营起来也是相应的比较平稳，并不像其他北京、上海这样的项目很有很大的趋化分值，那么怎么做，我们做了商街，商街配套周边服务，这样形势稍微回暖，有一些变化。谈到并购这块，今天谈这个主题大概受一点影响，我们公司也在做一些多产业链、多产业化的并购和整合，我们也在做海外项目的并购，通过我们的项目，我们项目在整个地产圈不是很大的一个，但是我们认为我们要有一个比较特色化的并购之路。比如在韩国济州岛并购了一个渤海的牌照，这是大家比较陌生的行业，在地产做这个也不是很多。这个大家私下可以多交流。我们在悉尼、马来西亚都在探索，我的意思并购大势所趋，中流的企业也在积极进行并购，积极转型，我想大的企业包括其他的房地产企业走上并购化的道路，我觉得是一个非常正常的趋势或者现象，谢谢。苏健：我想首先就是说关于房子，我理解房子本身就是有居住功能和投资功能，就像小三比较的，当然也有男小三，因为人本身就有社会属性和自然属性，当社会属性拉力比较强，我首先考虑要去吃，吃饱了要穿名牌。房子从这个角度来看，大可不必考虑房子，北京来说房价超过三万以上以后，有资产配置和更新换代，最后考虑收入和房价上涨不匹配的时候，原来有房产的，您还是很有信心可以换一个更好的，为什么这么说，就是关于房地产的并购、大金融，到了这个时代我不敢妄言，毕竟现在这个行业比较活跃，房地产到了少有的黄金时期，现在金融创新性的工具还没有出来，如果有一个很锐利的金融创新工具，我觉得那时候可能房地产行业会真正大并购。那么现在主要的特点我觉得是更多体现在房地产企业做大了，做大了房地产弄金牌牌照支持房地产发展，或者说产业链的上端再去寻求更好的蓝海或者更高的制高点，其实房地产之间的收购我看失败的案例好象比成功的要多，谁也不服谁，小地产商收购还好说一点。金融和地产的结合也到了非常关键的时候，对应地产的发展，我们也在思考，我们作为城市类的国有企业来说确实挺不容易，我一直说我们企业能做到现在的规模是非常不容易，地产这块今年大概400多亿吧，为什么？我们的人才不能说是市场化的，更倾向于国有融资考核指标，也不能配车，这种情况下我们做到现在的情况，所以我们也在思考转型，无论是金融意识也好，还是就是金融控股房地产也好，最后得落地，我们现在思考也不是太成熟，但是房地产是我们现在重点研究的，一个是城镇化，这个城镇化，我们现在跟北京市政府有一个基金，专门对北京市的乡镇区域整体改造，包括产业孵化等一个阵营一个阵营去做。另外就是说地产可能真正能够改善大家生活质量，能够给大家的生活带来不一样的东西，这可能是我们要思考的，产业地产太泛滥，我们现在研究到目前为止，我们投了12个，单体店的数量细分应该是前三年，2020年能排名前列。我们这次做跟以前不一样，我们2009年也走了一些弯路，成了一个商业，我们那么点住宅，住宅卖了以后收点收入，回去提高我的商业。这个班子主要影响就是能做到很纯粹很标准很高质量，所以我们现在基本上就是专门做房地产。我们基本上开店之前会进行很充分的沟通。钟彬：刚才两位嘉宾都特别提到了，我觉得跟平常聊的不太一样的地方，比如说苏总特别提到并购未必都是成功的，赵总提到并购不一定是这个行业，可能是跨国的跨行业的。接下来请嘉宾少有一位女士。郭玉娟：我们银行界是在刀尖上跳舞，今天这个话题我大概是讲三个观点，排名前列个观点就是说房地产业和银行业，我是把银行作为整个金融业，都应当有一个新的常态，这种新的常态我们已经做好了预期准备，银行业是一个，我本人是在银行，我已经感觉到要不为什么会提到银行业是在刀尖上跳舞，因为我是来源于银行风控导线的，看到很多不良，一单不良或者两单不良，有可能把全年的利润持掉了，所以我们非常谨慎进入到每一个项目里面。银行的新常态带给我们精细化的经营和服务的差异化，经济转变我们已经早几年开始了，但是现在上市的16家股份制银行已经是各有特色，相应的我们对地产有几家银行发展比较雷同的几家银行，像华夏、中信、还有平安，我们重点是hold在房地产企业类的，但是对房地产类的现在的大并购已经开始了，我们各家银行已经做好了准备，这是我排名前列个观点就是房地产业和金融业已经从并购思潮中已经开始牵手了，我们已经有过操作的案例。第二个观点还是结合比较契合主题就是并购，并购应该是大家看到了，今年整个尤其是央企和国资委的企业，房地产类的都开始不断在整合，而且在这一轮的资本大潮中，央企和国有资本企业拿到的资金成本应该是较低的，我们也要考虑资本成本，有时候看我们利差在收散，银行资金来源于储存存款，我们到了银行首先买的不是固定的我一年要存固定的，我买的是保本的理财，很多是在4.5甚至是5，但现在已经在下行，央企融资成本是多少，我们这里有央企的，我先不说了。确确实实整个资本成本利率差在缩小。这种情况的出现是不是因为金融资本的助推，现在地王出现不是遍地开花，但是集中度已经越来越高，北上广深这个地方占主线，资金助推肯定有这方面的因素，还有一个因素就是并购，所以说资本大颚还有大的地产商能飞速发展关键因素就是并购，并购从并购的过程来看，从2013年开始，那个应该是叫简单粗放的排名前列波并购，今年开始应该是进入到了新的2.0版本，2013年之前是1.0版本，2016年过后是2.0版本，是金融业的，中国有一句古话，说宁可一斯进，莫在一斯停。商机是稍纵即逝的，金融业不会失去房地产业的并购潮，这个过程当中银行、保险是属于比较谨慎的，我们看的排名前列要务就是要合规，第二步我们才会去考虑效率和杠杆的作用，今天正好也有很多是房地产业的，我跟大家也在交流，不是说大家我排名前列要务要看收益率是多少，我排名前列要务要考虑合规，尤其是在今年6、7月份，大家可以关注银监会、证监会连续出台了三个重磅式文件，一个是对上市公司资产重组规范要求，还有银监会对银行业理财规范理财的要求，还有对证券公司、起获公司交易的规范，这不是对我们束缚手脚，是在规范交易流程，有一个降杠杆，今年国家经济工作中三降一去一补，去杠杆是我们重中之重的，但是在降杠杆的过程中，我觉得刚才刘老师也提了，资产证券化业务包括金融产品的创新，我们现在已经在开始，刚才提到很多是个贷，个贷是国外做资产证券化，个贷我们和招商银行正在研究房地产类的个贷的例子，但是毕竟中国的金融体系和国外金融体系是不同的，所以我们先从对公益开始，还有今天大家也都提到从今年上半年或者截止到8月份，整个金融类的融资对房地产类的融资其实跟去年同期相比是增量了50%，但是打开这个结构看，增量大部分是对公的，主要是对房地产类企业的增加是比较多的，对个人住房增量确确实实跟去年同期相比是增加很多，但对公来说还是减少的，所以整个产品创新也是在加速，而且银行还是有很强烈的要求，排名前列个就是要出表，加杠杆。因为银行也是一个企业。还有一个我们要把金融产品创新和产业怎么样更好的进行融合。金融机构要把行业吃透了，我们才能做到产融相结合，这是第二个观点。第三个观点跟大家分享一个数据，这个数据还是北京的，今年上半年北京市的房地产投资是1670亿，跟去年同期相比是减少的，减少了7%，从土地交易上来看，今年上半年北京市土地交易是21种，城区内只有两宗，海淀和朝阳，95%以上的土地的交易都是在城发区之外，商品房销售增量和去年相比增量了14%，这个数据细心的人能琢磨出来，为什么北京是今年上半年房地产价格是在上涨的，可能就是因为可交易的土地是在减少的，还有很多高端的项目也是丢失了，再加上在京津冀一体化，还有通州的副中心的建设，这些大的项目在银行角度也都在参与，刚才提到城镇化基金，城镇化基金我们也在做，包括跟国安做的基金。这也都是一个形势，站在北京地区这么一个形势，但是作为银行界来看，我们跟同业也交流过，怎么去把控房地产的风险。我们既要在市场沟通中排名前列个要把握住市场商机，第二个还要防范系统性风险，这个系统性风险就是我们要做好增量，增量有序结构优化，要把客户做成分类管理，名单制管理。银行是在刀尖上跳舞，如果一旦出现一个大的，我们一年利润可能还没有那么高，所以可能这一年的就白做了。所以在银行表内融资来看是风控和经济形势还是要息息相关的，这是讲的第三个观点。整体来看，我觉得房地产业应该是2016年迎来创新发展之年，在并购大的趋势下，所以市场分化再加上并购的趋势，再加上优胜劣汰的淘汰，可能是一个大的发展趋势。我大概讲三个观点，谢谢。钟彬：非常感谢。房地产也是一荣俱荣，一损俱损。我们今天讲的主题是大并购和大分化，我想一个企业一个行业只要有品牌一定要可持续发展，因为可持续不仅仅是企业，包括消费者，包括投资人，也包括国家，也包括公众，是有各方平衡才能可持续。所以根据我们组委会的要求，因为时间已经到了，再次感谢在座的各位嘉宾对我们非常精彩的分享，谢谢。主题演讲：房地产政策研判与房企的应对之策
刘洪玉：谢谢主持人的介绍，侯云春老师讲的宏观的，钟彬讲行业，我肯定讲不了那么好，我做了PPT也不想放了，但是想跟大家聊聊天。大家一直在关心在讨论的几个问题，通过这几个问题来谈一谈我自己的想法，排名前列个关于行业的发展，产业的发展。大家都知道我们已经是国民经济支柱产业，也曾经说过是重要的支柱产业，大家也都看到实际上我们说房地产这个行业尤其是房地产开发这个活动，作为经济发展过程当中一个非常重要的内容，在过去被反复用来比如说我们需要刺激的时候，我们就会让它给踩油门，加快发展，如果过热的时候可能要踩油门要抑制发展，这个过程当中实际上因为这里面还有其他很多要素，比如土地供应这种变化实际上跟政策的周期或者跟宏观经济的周期在不断的发展变化。
最近在做一些比较研究的时候，我们就发现实际上比如我们说住宅的建设投资，我们实际上从1995年开始全社会住房投资就占到了GDP比重超过8%，国际上有一个研究主要是研究发达国家，他们发现在城镇化水平在40%到70%这样一段过程当中，住房的投资占GDP的比重大概在7到8这样一个水平上。我刚才说从1995年我们是8%左右，实际上最近三四年的时间，我们大体上在12%。所以这个里面大家可能就遇到了一个问题，就是大家也看到了前面两位嘉宾钟秘书长讲房地产开发投资增长速度，以及规模，那它还有多大的增长空间呢？这里面实际上就是挺重要的疑问。
当然了，我们又同时看到其他国家发达国家房地产业在GDP当中在宏观经济当中占的比重，似乎比我们要高一倍，基本上像美国、日本都差不多12%左右，为什么那么高的比例，当然也可能在统计上有些规则有些不一样，标准不一样，但是实际上我感觉可能就是我们的房地产业的活动，它的内容可能也不一样，我们过去实际上比较关心的是房地产开发投资这样一个活动，未来这个房地产产业的经济活动应该怎么变化，刚才实际上钟秘书长说了很多未来的发展，那么从我自己慢慢梳理问题我就发现，一个是从新建的活动为主，变成了新建加上改建，因为我看很多发达国家更新修理这方面的投资，实际上开发投资的用途，或者建筑材料类似的效果，大概新建是1的线应该还是有空间的，因为我们现在发现大家都在抱怨我们小区刚交租，交出两三年以后就开始破破烂烂。前两天他们讨论某一个广场，说里面才没几年就破破烂烂，已经没人管了。住宅也是这样，我们业委会决策有基金，但这个钱拿出来吗，用得上吗，五楼干点什么，一楼不同意，大家都同意以后政府觉得你这件事做的也不一定合理，他也不同意你把钱拿出来。所以我们有很多制度性的安排，虽然我们都是自己的房子，但是我们好象也没有能力为自己的房子质量的提升、环境的改善不断的持续的改善来投资，这是一个我觉得可能我们将来要发展的一个很重要的方向，大家已经提到住房适老化改造，抗震节能改造，这些旧有的住宅的维护维修，这是非常重要的内容。但是这个我们可能还要有新的制度的安排，要克服很多障碍。
再一个我们过去重视买卖市场，不重视租赁市场，现在开始要培育和发展房地产的租赁市场，实际上很多房产企业包括产业链条上很多其他的一些参与者，实际上就要开始思考我们怎么在租赁市场当中扮演重要的角色，因为实际上我们看尤其是在一线城市特大型城市，我们过去研究发现像纽约、巴黎、东京、首尔发达的大都市，租赁市场人们租房的比重较高是超过70%，3/4的人在租房子住。房价越来越高，人的流动性越来越大，大家租房是一个很重要的选择。那么当然，刚才说租赁市场和买卖市场，存量市场和增量市场，未来存量市场会越来越重要。再一个从产业房产行业里面的发展过程，我们过去也说位置位置还是位置，管理管理还是管理，金融金融还是金融，实际上也跟刚才钟秘书长说的几个发展阶段也是吻合的，位置就是开发导向，管理实际上就是运行资产管理，运行管理的导向，金融就是当管理当操作的人和投资的人分离的时候，那就会出现实际上投资者和我们的直接的运营者就开始慢慢分离，我们开发商过去同时也是投资者，但是慢慢实际上就更多像专业服务者的角色转变，所以来看很多西方的房产企业普遍的提供第三方房地产开发服务，专业服务的角色越来越重要。
所以我们说从企业我们看上去早期是一个开发商慢慢的可能又增加了一个运营管理商的职能，再往后可能还要增加一个基金的管理者的角色，所以在演变的过程当中，大家就可以看实际上不是每一个房产企业都能一直演变下去，因为可能到某一个阶段就要终止了，刚才说收购、兼并，这种企业大型化的趋势还是非常明显。这个我觉得是从产业发展的角度。第二个想说的问题大家现在也非常揪心的问题就是购地的问题，为什么会是这个样子呢，我也参与过一些企业购地的角色，基本上是这样的逻辑，企业买地的时候，当然我们从企业拿地的动机上有很多，比如他要持续运营，他要有利润的压力，必须要有持续的利润的贡献，因为他是上市公司，因为他是一个什么样的公司，大型企业的公司要有利润的贡献等等。但是在买地决定地的价格的时候基本是这么一个逻辑，当前的成本、当前的价格，当前的财务成本的水平，所以算下来，倒算销售价格减掉成本，减掉利润就是可以支付的地价，但是现在实际上企业基本上首先定我的销售价格排名前列他认为我的企业是品牌企业，我能够比平均市场价格水平至少能够议价20%，甚至有的到30%、40%，不一样。预期未来房价每年至少涨10%到15%，三年以后房子交互，房价又涨50%等等，这样算下来就会算出来当前我可以用比现在卖房子的价格还高的价格去买这块地，实际上这些年来我们高价格的土地基本上是这么形成的。当然如果一旦高价格的地形成以后，又会形成另外一个效应就是说周边的另外一个逻辑就是我们叫成本法的逻辑，你看地价这么高了，那房价还能比地价低吗，所以土地的价格再加上建造成本再加上开发商利润就是我消费价格，这种消费价格又产生了新的价格，新的价格又会变成开发商下一次买地比较好的市场价格，是这样轮回的。但是大家实际上发现这里面最主要的两个关键点，一个就是说我的品牌我自己比市场强多少，这个因素非常重要，我们选择品牌企业，将来很多参与者都选择品牌企业合作，这是对的。但是还有一个非常重要的因素就是我对未来的发展预期，那么过去是每年15甚至20的预期，我估计过去几年2007年的地王，2010年的地王都实现了，过去我们20多年的时间，我们房价上涨的速度每年复合增长率超过15%，有些城市都在20%以上，我们在新的经济新常态，我们供求关系从过去的供给短缺向供应总体上是供求均衡甚至局部有过剩这样的大的市场环境下，还能按照那样的一个速度去上涨吗，所以现在很多人就开玩笑的时候说未来买地王开发商的风险，不是能不能卖得出去，而是房价能不能涨，不涨就很难挣钱了。实际上这里面我们说房地产行业是为了经济社会发展提供空间的行业，那未来的经济要放缓，发展形态也发生变化，那我们房地产行业应该做些什么样的变化，所以这里面我觉得是非常需要去思考的，当然政府的角度当然也是政府追求高地价，政府的逻辑就是说政府我要卖熟地，按计划供地，不是市场需要多少我给多少，还是召开挂，绝大部分是挂和拍，结果是加大价格，又闹一个好名牌，是我不是追求较高价。这样的制度安排也没有办法避免地王的产生，现在很多政府说我们有地王，但是不卖地，但是价格上涨的预期已经给了市场，他不卖地比卖出来的地王可能结果更糟糕，所以这个问题未来我们是需要认真思考，怎么让土地供应更加能够有弹性，更加满足市场的需要。时间关系我就不多说了。第三个问题我想讲一讲库存，实际上大家看我们今年为什么市场有这么大的快速的报复性的反弹，很重要大的背景就是去库存大的背景，去库存实际上我们房地产行业里面的人，大家都感觉到比如说我开发商因为是预先生产，预先买地建房子，如果我卖不出去，说明我当初决策有错误，判断可能过于乐观了。当前有了需求再建房子就来不及了，所以房地产行业之所以风险比较大，就是需要预先安排生产，带有机会型的投资的色彩，所以为什么限房以后能不能马上卖得出去，这是房地产开发市场上存在的风险，行业里面有这种规则，市场消化周期多长已经我们可能要减少盈利，放慢建设的速度，低于多少时候我们要增加供应。但是这里面开发商自己心理都有一本账，为什么政府要关心去库存呢，实际上很多人到目前为止我感觉也都不太容易理解，我在反复学习，实际上一直强调的，我们发现库存有两种，一种就是现实的库存，现实的库存就是已经变成现房卖不出去的，还没卖掉的，不能说卖不出去的。没有卖掉的房子有的是他想卖卖不掉，还有开发商不想卖，比如北京的开发商，我着什么急啊，所以这个房子你替他着急，他自己都不着急。所以我自己理解房地产市场的库存可能更多的是大家看政策的说法，要用新型城镇化的发展促进户籍制度的改革，住房制度改革，通过新型城镇化的发展来去库存。这是什么含义呢，我自己觉得应该是未来城镇化的发展要提升质量，要尽可能让实现以人为本的城镇化，让这些人能够进入城市。但是他们进入城市要想有一个跟市民同样的待遇，像住房也是其中一个很重要的方面，而我们当前的住房的供应不管是价格还是什么，对这些人缺乏支付能力。我们怎么样通过住房制度的改革，让他们能够有支付能力，我们怎么去让他们不光是住上房子，还要能享受到基本的公共服务，让他们能有消费的能力，能有比较稳定的预期，释放消费能力，这样能用发展的思路去找到新的需求，然后找到新型城镇化发展的动力，同时把新型城镇化的发展也能为我们经济增长，长期的增长作出贡献。所以如果我们把去库存的问题，当前的去库存来看，发现会出现一些挺有意思的现象，比如有的地方计划，这个城市今年去50万平米的库存，结果这个城市今年房价已经涨了一倍了，政府还在拼命让它去库存，开发商说我不愿意卖，卖了以后房价再涨一倍不就亏了嘛，但还是要想办法去库存。这跟市场的流量就扭了。我自己的理解去库存应该更多用改革的方式，用供给侧、需求侧需求化改革的方式去思考这个问题，为未来新型城镇化的发展提供一个非常重要的基础的条件。第四个问题我说一下大家现在非常关心的住房金融风险，因为大家经常提到的一个说法今年1到8月份，或者今年上半年银行新增贷款当中有40多的贷款可能是用到了房地产这个行当，而且主要用在个人住房贷款，增加3万亿余额。实际上我们从2015年年末的时候，把公积金贷款也加上，个人贷款占到GDP的比重是25.8%，如果再考虑到今年1到8月份的快速增长，大概现在应该是在接近30%的水平，这个水平应该说从国际的比较上来看是不高的，因为实际上很多国家达到1：1，跟我们类似的发达水平的国家40%左右也是很多的，所以我们说从宏观的角度来说，我们多发一些个人住房抵押贷款还是有增长空间的，但是这里面也存在一个什么样的问题呢，因为房价涨的太快，我们虽然比别人的比例控制的比较严格一些，我们比例比较高，但是因为我们的房价一年有的城市涨40、50%、60%、70%，涨的快也意味着也有下降的可能性，从风险管理角度来看还是增加了风险，所以不能认为我们比例20%、30%比西方国家10%、15%高很多，所以我们是安全的，因为我们房价涨的快，他们房价变化很慢。从这个意义来说我们确实从单一的某一个微观的角度去看，我们要关注房地产金融住房金融的风险问题。另外从宏观上刚才说我们虽然可以增加这个部分，但是我们也要有一个机制安排，就是说我们现在银行发贷款的钱，主要是来自于居民的储蓄存款，但是你会发现西方发达国家发贷款发的多，贷款余额占GDP的比重高的国家，他的钱主要来源于证券化以后的投资者的钱，最典型的就是美国，把住房贷款证券化以后全球的人都在去买他的证券化的产品，这样的话所依托的钱不是储蓄存款，承受风险能力要更高一些，所以我们实际上要想进一步扩大我们的住房金融的规模和水平的话，可能我们也不能够太忽视证券化的发展的路数，这样可以为行业提供从投资的角度，资本市场上给我们提供资金的来源，而不仅仅是从银行储蓄存款的维度。所以总的来说我觉得我们现在确实处在一个非常非常复杂的市场环境当中，我们要想把准方向，既不能不作为，也不能乱作为，因为现在确实给大家要求每个人每个企业包括政府的政策，所以现在为什么还是强调宏观政策要稳定，地方政府还是要以地方的因城施策作为主要的方向，因为宏观的政策我们过去都试过了，再重复那些政策实际上也没有多大意思，各个城市都已经知道那个政策在自己城市里面曾经发挥什么样的作用，应该怎么样去进一步完善政策环境。当然，可能我们要更多给地方政府一些市场调控的目标，方向上的一种指导，你调了半天目标是什么，另外怎么从过去比较强的，比如现在大家经常用的还是限购的措施又恢复，大家已经认为这个措施可能过去不是非常有效，可能会导致新的问题，旧的问题解决的问题又引发出很多新的问题，可能我们要考虑用其他的方法去替代这种过去的已经效果非常好的政策，所以在这方面我觉得各个地方因城施策，主要是因为我们的市场环境，市场的差异性越来越明显。结束了，我自己感觉到我们的市场应该还有很多事情可做，大家为什么一定要认准过去熟悉的那个，要用新的理念，不管是G20的理念，还是我们自己倡导的理念，排名前列个就是要创新，我们要用新的理念去看这个行业，去促进企业和市场的健康发展。我就讲这么多，谢谢大家。主题演讲：房地产供给侧改革形势下的产业生态
钟彬：非常高兴有机会和大家一起来探讨房地产供给侧改革下的产业生态。刚才侯老师已经分析了我们目前这个时代的变化，我认为在这个时代里面有四个东西对房地产影响是比较大的，一个是目前的处于什么样的阶段，我们经济处于深度的结构调整期，这个对影响很大，因为这涉及到购买力的
供给侧我们认为一直有三个改革非常重要，一个是土地供给侧改革，积极推动同地同权同价农地入世，经常会有人问我70年土地使用权做完以后会怎么样，第二房地产投融资品质的改革，一是加大直接投资，从目前看来证监会的态度还是希望我们的发债少一些，直接融资多一些，也包括网上一直呼吁的能建立各类房地产投资基金，包括促进上市，今年会看到在上交所发了300多亿的产品，我想上交所改革对过去来讲是推进的，对降低我们的成本推动我们的商业地产的流动性是有贡献的。同时我们制定房地产资产证券化的法律法规，真正意义上的还没有，我们一直很呼吁。第三个就是改进公积金制度，建立住房银行等自主建房支持机构。
为什么今天房地产会这样，我们分析了2007年到2015年，房地产的问题不仅仅是行业的问题，更大源于金融问题，是货币问题。还有就是房地产海外投资迅猛发展，这点商会工作人员来说体会也很深，我们刚刚成立的时候我们商会几乎没有企业说投资还用，有很少很少，这几年尤其2008金融危机以后，我们看到全球的机会，我们本身也需要资产配置，这个数据我们会看到整个房地产海外投资发生很大的变化，过去我们投海外是说把海外资金引到中国来，第二阶段是把海外的平台产业引到中国来，第三阶段是有很多人说我们到国外买套房子，今天说我们在海外做开发，做持有，做投资。还把国外品牌引到中国，把国外制度、体制、经验引到中国来，所以中国和国外相互交融非常多，今天下午商会核心会员正在开关于欧洲的一个会，我们在9月26号商会会开关于投资美国的投资大会，我想这些都表明我们在海外的投资的迅猛发展。
我们会看到二季度的景气指数及企业家信心指数，上升势头还在上，但是明显趋化。百城价格累计上涨7.61%，115家房企上半年销售业绩突破50亿，比去年同期增加了46家。房地产开发另一个变化，销售利润率，从上市公司数据来看，已经只有10不能，从2009年到2013年是20%，任何行业都不会比我们更好，今天是销售利润10%，我们讲是销售利润，如果自有资金回报率，尤其是现在杠杆如此之高，依然会保持很高，但别的行业会很惨，我们跟钢铁行业，跟有色金属行业，跟建筑行业四个行业秘书长我们开过一次会，我们行业真的算较好的了。
大型房企整合集中度非常非常高，刚才也讲到这样一个数据，2016年上半年占到49%，如果是100家，接近60%。并购重组也在洗牌，并购从目前数据显示是三类，排名前列类国营项目的的确确现金出问题了，这是排名前列类。第二类是什么，我们主动转型了，如何转，是说我过去的做法现在不做房地产了。第三类是说过去在其他行业是排名前列，我现在开始做房地产了，今年行业不好，我又回到过去了。很长一段时间各个行业的龙头企业，有两类一类涉及金融，一类涉及房地产，我们房地产商发现好的企业都在商会，但是这个阶段都各自回归主业，跟商业合作多的美国第二个开发商雷纳，并购发生了69起，所以并购是今天的主题词。
影响房价当期要素，很重要是和主题功能有关，我们土地供应和土地成交都在下降，整体在下降。还有渐渐下降的供应市场，开发投资其实连续三个月下降，从7.2降到5.3。另一面需求旺盛的主宰市场，核心还是消费者，有时候不能假设投资人是理性的，因为往往很多时候我们看整体不是那么理性，有这样消费的习惯，抛开理性来讲是消费的习惯。截然相反调控政策我并不认为是错的，我认为是对的，因为各地的政府，比如说有线控的政策，也有去库存的政策，我们的的确确不能用千篇一律的一刀切的方法，所以各个城市，各个区域政策相反，表明中国很大的各地的区域性的不同。刚才讲到产业，我们讲我们产业生态链，我们房地产的生态，我们会发现房地产更多关注服务业，那么第三产业的增速超过排名前列、第二产业，所以房地产第三产业转的趋势或者说调整趋势非常明显，房地产行业面临升级，我们讲产业化，排名前列个产业化讲产业内容，讲的是你和内地相结合，第二房地产金融两个方面，一是大量开始收购银行，保险，券商，我们统计一下房地产商对现在已加入会员890个，还有我们会发现重要的银行的背后，主要控股都是来自于房地产企业，还有在香港和韩国最近拍卖的拍照都被高议价拿走，背后也是房地产企业。另一方面房地产我们会看到并完以后，真正开发商出的钱有多少，要么做银行借债，要么做其他投资机构，所以金融化是我们很重要的特性，所以会发现今天房地产商会都是金融机构。
第三是绿色低碳，绿色低碳是我们的行业地线，昨天我参加一个会绿色产业，联合国副秘书长也是现在环境属属长和我们做交流，也非常支持我们，需要得到全社会各个企业的帮助，包括中铁邓总也在，中铁加入，不仅我们要做绿色建筑，我们买的建材也要绿色，建造业必须绿色，所以我们在建白名单和黑名单。第四就是信息化更多讲的是移动互联带来的科技的结合。关注房地产的前端和后端，前端是投资，后端是消费，房地产行业的前端和后端尤其是后端才是未来的兰卡，开发环节更多强调标准化和规模化。房地产的逻辑是什么，过去房地产的逻辑商会曾经做过一个报告，一百多万字的报告里就一句话，说房地产的核心的逻辑就是制度性的土地红利，我们通过它来获利，这是我们最重要的模式。我们看到过去地产金融，未来金融就是物理载体，上面产业、服务业，他们会带来全新的东西，所以会发现现在内容为王，讲联合办公，讲社区医疗，社区金融，社区教育，都在讲，所以未来内容是我们最重要的市场。所以我们讲逻辑变化以后会发现，金融我们关注的是什么，是开发链条到全产业链的金融解决方案，而且要特别提出来能不能在消费群体做，现在正在做这个事，我们觉得这个意义非常重大。运营我们讲不仅是产业资源的深化优化，也包括移动与大数据的结合，包括地产不仅仅要有专业的规划和绿色的建造，还有运维，所以资本在重构地产，这个逻辑已经是全新的逻辑，这个逻辑重要的盈利空间在哪里，我们不可能每年销售87万亿，但是服务业注入以后我们销售20万亿，房地产内在逻辑轻和重结合，互联网线下、线上与线下结合，商会现在特别看中线下，我们在做会员建设、组织建设，最近商会成立一批二级机构市场，筹备的教育专业委员会、社区医疗专业委员会等，内容太重要了，内容为王来带动整个行业健康发展。否则就是我们的东西就变成一个闲置的，闲置的空间应该创造更大的价值。所以我们会讲到行业的创新组合是什么，生态链是什么，是轻加重，是产品金融。金融是资本加资本，跨界是产业加地产加内容，市场是线上加线下。同样一个企业上市和没上市在很长一段时间发现变化越来越大。未来不动产关注点的变化，从以前住宅现在到人，从个体需求到家庭全生命周期，从物理空间到身心健康，所以我们卖东西卖的不是房子，我们卖的是空间，卖的是产业，卖的是服务，卖的是生活模式。所以我们讲产业为基，健康、休闲、体育、教育、养老、商业，金融为翼，股权投资、债券融资、证券化，加不动产空间，这个东西放到社区，可以放到综合体楼里面，还可以放到大社群社区里面，这样形成大空间。所以未来是服务为本，我们讲嬴在未来，商会开会我们只讲战略，只讲宏观，现在我们排名前列次凯服务家中国房地产供给侧改革论坛，我们讲养老社区推动AP一些项目和企业，有讲新生活文化旅游各种各样的社区，我们还有讲新生活的众创空间长租公寓，通过这样的方式推动整个变革。所以我们讲房地产商会的新使命是建立房地产商业文明，通过制度的变化、产业升级的转型，商业逻辑的变化，我们建立开放的房地产市场，谢谢大家。
侯云春：谢谢主持人。在房地产的各位业内人士面前讲房地产，我真是班门弄斧，不敢在房地产这样的会上发言，一是房地产太敏感了，二是对房地产没有什么研究，今天也只是谈一些我自己的感受。杭州G20会议刚刚结束，这次会议取得了丰硕的成果，实际上这次要解决的问题就是通过创新通过结构性改革，通过进一步促进贸易的自由化、便利化来为全球经济的强劲可持续平衡的增长寻找新的动力。大家知道，国际经济危机发生七八年了，但是现在还不能说走出了经济危机的阴影，实际上我们大家感觉到的更多的是现在在这场危机的应对在补课，因为危机刚发生的时候，大家把危机看的很严重，认为是百年一遇，甚至比1929年那个大危机还要严重，后来感觉到这次危机也没怎么样，安然渡过，实际上不是如此。开始是美国，后来是其他发达国家，然后是发展国家，巨量的量化宽松，十分宽松的货币政策、财政政策来支撑的，现在的量货币政策不灵了，而且价要慢慢还，怎么还？通货膨胀，现在还感觉不到这个，现在还是要围绕能够让通货膨胀一点在做努力，别着急，在后面呢，大家可以观察。因为现在还没有完全走出去，一些发展中国家还处在通货紧缩，但是实际上这个通货膨胀，发那么多货币，迟早会有问题。那么财政政策怎么样，财政政策也在后面发力。所以说现在全球经济不是比哪个国家比别的国家更好，而是比哪个国家不比其他的国家更差，那就好，所以相比较而言，中国经济上半年GDP增长6.7%，虽然是我们十几年来较低的，但是在各大经济体当中，我们除了印度之外我们是较高的，印度有特殊情况，排名前列印度的经济体量只是我们的1/5，他们现在是7%左右，很得意，经济增长速度超过中国。但是他的经济体量只是我们的1/5，我们处在他这个发展阶段的时候，是两位数的增长。第二这几年印度的经济起起伏伏，前两年基数比较低，现在是一个回弹性增长。第三印度的土地口径做了调整，所以现在它的经济增长速度并不是说一定程度高的，其他的我们看包括美国在内，这些发达国家就是1%、2%的增长速度，俄罗斯、巴西负增长。
那么，这种情况我认为还会持续一段时间，在刚发生国际经济危机不久，我这几年一直讲过这样的话，今后几年全球经济会处在经济增长的低迷期，产业结构的经济结构的深度调整期，技术革命的酝酿期和全球治理经济持续重塑的改革探索期。今后几年，我认为仍然还是这个样子，还不会改变。现在实际上全球各国最关心的两个问题，面临的两个问题，排名前列个是经济增长的动力从哪里来，新的经济增长点在什么地方，第二个金融风险怎么控制，怎么防范。那么再说一下我觉得还有一个很重要的就是房地产，中国的房地产从去年下半年开始以来，各个地方采取了一些房地产松绑的措施，国家也在三去一降一补当中提出要去库存，去库存主要是房地产库存。一去库存一松绑，现在房地产有人讲又出了一个小洋村，今年房价可以说住房量降了，今年1到8月份全国18家上市银行的个人住房按揭贷款余额达到了14.12万亿人民币，比去年年底增长了20%，房地产地网平线月份在全国各大城市出了211个地网，较高的楼面价超过了10万人民币，昨天9月7号东莞又出了一个，也是超过万元，连续四块地网。八月份的人民币贷款银行的人民币贷款4636亿，住户的就是私人住户的贷款增长新增贷款4575亿，好象是小于总的新增贷款，但基本上赶上了全部的新增贷款。但是用于中长期居民贷款、住户贷款是多少？4773亿，也就是说7月份全部的新增人民币贷款都用拿去买房子还不够，导致居民的其他方面贷款消费减少了197亿，这样下来是不是房地产又可以一片繁荣，一片红火，我讲讲这个关系，房地产和宏观经济发展的内在联系到底是什么。
可以这样说全世界每一次的经济危机标志就是房地产泡沫破灭AG尊龙凯时，经济危机结束，走向新一轮经济繁荣，是以什么为目标？房地产投资和房地产销售回升，房价回升为标准，是不是房地产有这么大本事，作用了整个经济形势，经济危机从危机到繁荣就是因为房地产造成的吗，不是AG尊龙凯时，房地产只是一个表现，实际逻辑关系是什么？新技术革命促进了生产力发展，带动了经济其他方面，就出现了新一轮的经济繁荣，开始是有单个技术突破，后来哪一个产业，哪一个行业能把这些技术集成起来，实现产业革命，像过去的蒸汽机、电力、重化工、信息技术等等。这样就带动了整个各个行业经济发展繁荣，人民的收入增加，企业普遍赚钱，这样房地产作为住户，作为人民生活必不可少的住房以及商业地产的发展，就因时而现。等到技术革命不会是持续的一直发展的，是有起起伏伏的，当高潮过去，这个时候一方面要有其他方面接替，同时也是由于在这个过去的经济繁荣大家收入提高的背景下，这个形势下，房地产开源，房地产不会随着经济技术的沉积，甚至平缓，马上就下来，它有一个制度效应，而政府作为方方面面都不愿意看到经济的陡然下降，这时自觉不自觉的继续用房地产来支撑经济的后续发展。
但是直到有一天制度效应出来了，制度效应托不下去了，继续靠房地产支撑也后继乏力了，房地产泡沫破灭了，这个经济就降下来，危机就开始了。那么持续一段时间之后经过各个方面的酝酿准备，新技术陆陆续续出现，下一波的技术革命兴起之后，又重新走向繁荣，这个时候房价房地产投资也会随着经济的回升开始出现回升，就是这么一个过程。那么我们现在经过前一轮房地产稍微做一点调整，现在房价回升，房产投资回升，就是新一轮的经济高潮又到来了，特别不是，这里有风险，我们必须看到房地产的调整远远没有到位，去库存是应该搞，本来行政上的措施不管是奖励鼓励还是采取行政措施，都不应该，房地产本来就是应该理性的符合市场规律的来发展，商品性住房应该遵循市场的规律。
那么这种情况下对房地产的理性发展确实是提出了很高的要求，要继续吹大这个泡沫，会使中国经济给各个方面发出一些错误的误导信号，我们为什么强调供给侧改革，过去我们一贯实行的扩大总需求，为什么不灵了，变成了供给侧主要矛盾就是因为供求关系发生了根本性变化，出口过去我们是两位数20%、30%出口增长，今年1到8月份的数字是出口负增长1.8%，过去几十年国际贸易一般是经济增速的一到两倍，但是现在不仅不高于这个经济增速，而且还低于经济增速，去年全球经济增长3.1%，国际贸易只增长2.5%，2015年全球各个国家采取的贸易保护措施比上年增长50%，其中81%是G20国家，在经济不景气的情况下，各个国家都采取措施保护本国的产业，保护本国的就业。这样今年即使我们再努力，出口也依然是零增长或者是小幅的负增长，所以总理今年政府工作报告当中，进出口的指标就没有提具体指标，没有敢提，过去四大指标这一指标没有提，这是出口，而且这个形势一两年之内，三五年之内不可能有多大变化。
那么国内的需求主要靠什么？大规模的基础设施建设和房地产投资，大规模基础设施建设进入了几轮，这个空间不是太大，还有地下设施等等，但是没有多大。房地产投资，那就看房地产投资了，可不可以再用大规模风险投资来扩大经济，显然不行。每个人算你手里有几套房子，你看到的和盖的那些房子小区，有多少黑灯的就清楚了，房子的空置率不完全在没有卖出去，更大量是卖出去之后不住人，住房住房本来是用于居住的，不住当成投资品，这个有很大风险，一个是浪费，闲置资源，再一个给各个行业带来错误的信号，应该说几乎没有哪个行业不跟房地产有直接或者间接的关系，所以房地产泡沫一是不能继续吹大，二是不敢把它一下吹破，必须逐步加以消耗，好在我们国家正处在工业化、城市化快速发展的时期，中国的房地产仍然是支撑中国经济发展的一个重要力量，但是它需要理性的、健康的、可持续的发展。这需要多方面的努力，从需求到供给，从政府到企业，从社会到每一个买房子的居民个人，都要共同的作出努力。从政府的政策来讲，要把看得见的手和看不见的手结合好，要对中国的住房制度有一个科学的设计。房地产税我一直强调，房地产税应该增，不要多少面积以上才开始征，那你算不了，按面积来征收，城市中心区和边远地区的一样吗，按套数增，二环以内和五环以外能一起算吗？前提是不能增加中低收入甚至中高收入，也不能让他因此而增加房地产的纳税的负担，只是做一个调剂的手段，别在这上打主意，增加财政收入，至于怎么办，咱们今天不讨论这个问题，可以细致一点的设计。同时要改变居民购买者的逾期，逾期非常重要，住房的需求真实的需求是什么，人民消费水平提高，城镇化进程和城市住房的刚需，这是真的需求。你该买的时候买，能买的时候买，没有必要不该买的时候提前买，和你不需要买了之后放在那空着，这些我就不多说。那么对房地产企业来讲我觉得有这么几件事，我讲过一次，我觉得我们应该作出努力。
首先是加快房地产企业的转型升级，要从过去的房地产的开发商只是盖房子、征地盖房子向综合服务商转变，为老百姓住房需求提供全方位、多方面的服务。第二个是优化房地产资源的配置，加快房地产企业的兼并重组，有一部分房地产企业可能要退出市场，要加快退出市场。我是讲在房地产行业大调整的情况下，你能够兼并的说明你有本事，你能被别人兼并说明你有价值，如果你不能兼并又不能被别人兼并，你熬下去，不敢说是死路一条，但是前途微妙。要向房地产投资、土地这些资源向优势企业和优秀的企业家手中聚集。第三个是大力的培育一批房地产品牌，我们现在房地产企业很多，在这些年当中也逐渐涌现出一些被市场、被购房者认可的知名品牌，但是还不够，要继续向打造房地产知名品牌作出努力。而且不仅是在我们国内，还使一些优秀企业、优秀品牌能走出国门，能在“一带一路”沿线国家，能在更大国际市场上去开拓更大的扩展空间。
第四个当然和品牌有关系，提高旧房的质量，绿色发展。节约资源，提高住房的舒适，我参加过一次会讲现在的建筑，40%以上的建筑，都存在着地下漏水的问题，这个我相信。国家大剧院我去过一次，这样的建筑存在着地上漏水的问题，我相信地下漏水的问题会更严重。最后一个是要全面的全方位的例行房地产企业的社会责任，向购房者、向社会、向我们的子孙后代负责，有人讲说我们这个地球不是从上一代人继承来的，而是从下一代人那借的，特别是从事房地产行业的更是跟子孙后代有直接的关系，我们只有为子孙后代提供比上一代人更多的价值，更多的利益的责任，而没有给他们遗留后患、浪费资源的权利。
今天是50强品牌的发布，我在这也向荣获房地产企业50强的房地产企业提前在这表示祝贺，谢谢大家。
栗文忠：尊敬的各位来宾，房地产界的同行们，在北京最美的季节钓鱼台，我们欢聚一堂，畅谈品牌，智慧碰撞，为迎接中国房地产业的健康发展共商大计，为此我代表中国房地产报社欢迎各位嘉宾的到来。中国房地产报作为住房和城乡建设部出版的全周期房地产行业大报已有20多年历史，中国房地产企业品牌价值排行榜是中国房地产报历时十年来做的行业品牌价值的评估系统，从2000年开始，中国防地产报已经进入专业品牌房企认证评价体系并进行中国房地产业品牌价值排行，每年都要对行业内的品牌企业进行研究，对其市场的占有率、资产规模、销售规模、利润率、负债率、土地规模、市场供给、产品品质、物业服务、品牌市场认知度、品牌议价等情况进行长期的跟踪和记录。中国房地产报和全联房地产商会以及专家组经过对数百家房地产开发企业各种数据和指标收集评估和计算，按照各个指标进行股权计算，对行业房地产品牌价值进行整体评估，同时结合我们在网站、微信、微博等信息征集来的业内人士和广大网友对数百家房地产企业的品牌价值民主投票，我们排出了2016年中国房地产企业品牌价值排行榜，我们做这样一件事情就是为了我们作为媒体的专业力量，在企业和消费者之间搭建桥梁，让行业内的企业能清楚的认识到自己在行业内的地位，在消费者心目中的价值。了解自己在市场中的真实情况，了解自己的长处和短板，才能更好制定自己的战略，调整自己的市场策略，更好的应对市场变化。同时我们对品牌价值排行榜为消费者提供专业的信息，让他们更清楚的了解到房地产行业的企业品牌，了解自己企业的品牌的品质，他们的产业产品以及物业管理等情况，以及让广泛消费者在购房过程中能够更加明智的进行选择，可以说房地产行业越来越集优质资源，越来越向大型房企集中，地方政府更愿意引进很多能给城市带来的好产品和大企业，带动整个城市房地产行业从品质上上一个台阶。现在，广大消费者对选择的时候会考虑到购买品牌企业的房子，这就意味着在未来房地产企业的品牌将成为行业竞争的最关键的因素，这两年行业竞争态势也证明了这一点。百强企业尤其是前50强的企业，市场份额越来越大，而很多地方的中小企业日子越来越难，库存商品房越来越多，市场份额越来越小，我认为在未来的两至三年内，将会有30%左右的企业退出房地产开发。这也是我们坚持十年来做房地产企业价值排行榜的原因所在，面对十分严峻的形势，我们针对房地产企业的转型以及传统媒介的转型，这两年我们做了认真的调研分析，最近国务院批转了发改委财政部住房和城乡建设部对落实习一系列的指示以及五大发展理念，从现在开始对159个特色小镇试点将在全国进行，未来十年将会对1000个小镇建设推进城镇化工作，这对于二三四线房地产开发商来说将迎来崭新的阶段。我们中国房地产报与业务余额超过350亿元的汉化前不久达到合作意向，三年内双方将合作规模达到200亿元，合作项目达到100个，重点在打造绿色小镇、特色小镇上下功夫。我们和汉化的董事长张国强有一个共同的情怀，就是打造精品，建设流传前年的特色镇落，为我们子孙后代留住青山绿水而共同努力，我们也愿与全国的房地产开发商一起为建设美丽中国共同努力。
最近，我们中国房地产报在搭建一体化平台产品的时候，重点在新产品、新技术、绿色产品上下功夫，为我们的房企做好多元化的服务，构建一体化服务的平台。我们还在完善特别专家特别通讯员特别评论员特别记者的队伍，开门办媒体，做到权威性、专业性、服务性高度的结合，让每一个房企都能凭着过硬的产品质量，优良的配套服务，凭借长期建立的市场口碑和品牌，获得海阔天空的发展空间，我们希望我们这个行业越来越好，同时也希望我们美丽的家园、我们美丽的特色小镇越来越好。最后祝大家心情愉快，身体健康，也谢谢大家这些年来对中国房地产报的支持，谢谢大家。